Beton und Steine für Dein Depot

Immobilienfonds sind eine Alternative, wenn Du kein Haus oder keine Wohnung kaufen möchtest. Du kannst schon mit relativ geringen Summen loslegen. Es gibt offene und geschlossene Fonds. Wir nennen Chancen, Risiken und Unterschiede.

Eine Wohnung oder ein Haus sind eine ziemlich große Investition. Du brauchst Eigenkapital, musst Dir viel Geld bei einer Bank leihen und Dich hoch verschulden. Denkst Du über Gewerbeimmobilien wie Büros, Hotels, Lagerhallen oder Shoppingcenter nach, sind die Summen gleich um ein Vielfaches höher und nicht mehr zu stemmen. Trotzdem musst Du auf eine Investition nicht verzichten. Denn es gibt Alternativen. Du kannst schon mit ganz kleinen Summen am Immobilienmarkt starten, wenn Du entsprechende Fonds kaufst. Auch Sparpläne sind möglich.

Grundsätzlich sind Immobilien eine Anlageklasse wie jede andere auch. Es gibt Chancen und Risiken. Ihre Preise schwanken weniger stark als die Kurse von Aktien, sie bringen etwas mehr Rendite als Anleihen. Eine Beimischung im Depot kann deshalb durchaus sinnvoll sein, je nachdem welcher Anleger:innentyp Du bist.

Offene Immobilienfonds setzen auf viele Objekte

Es gibt offene und geschlossene Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds investieren das Geld der Anleger:innen über­wiegend in Gewerbeimmobilien. In den Fonds sind je nach Anlageschwerpunkt oft mehrere Dutzend verschiedene Objekte aus unterschiedlichen Ländern und Regionen. Die Fonds investieren allerdings nicht das gesamte Geld in Immobilien, sondern kaufen auch Zins­papiere. Denn die können sie anders als ein Einkaufscenter relativ kurzfristig verkaufen, wenn sie Geld brauchen, um Anleger:innenauszuzahlen, die ihre Anteile verkaufen wollen. Die Erträge der Fonds stammen über­wiegend aus Miet­einnahmen, dazu kommen Gewinne aus Immobilien­verkäufen und nur noch recht winzige Zins­erträge.

Die Renditen von Immobilienfonds lagen in den vergangenen Jahren im Schnitt zwischen zwei und drei Prozent. Damit schneiden sie etwas besser ab als Rentenfonds und schlechter als Aktienfonds. Für offene Immobilienfonds gelten im Gegensatz zu Aktien- und Rentenfonds allerdings ein paar Sonderregeln: Du kannst Deine Anteile erst nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten zurückgeben. Für die Fonds gilt eine Rückgabe-Ankündigungsfrist von zwölf Monaten. Die Fonds haben die Möglichkeit, die Anteile nur zu bestimmten Terminen – mindestens einmal im Jahr – zurückzunehmen. Das muss aber in den Anlagebedingungen stehen.

Geschlossene Immobilienfonds sind riskanter und unflexibler

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren etwas anders. Sie sind im Grunde unternehmerische Beteiligungen. Sie investieren nur in eine oder in wenige Immobilien. Die Anleger:innen sind Mitunternehmer:innen und somit an Erfolg und Miss­erfolg der Unternehmung beteiligt. Du kannst schlimmstenfalls Dein investiertes Geld verlieren, in ganz speziellen Fällen droht sogar eine Nach­schuss­pflicht. Der Initiator bzw. die Initiatorin einer solchen Unter­nehmens­beteiligung sammelt Geld ein, um zum Beispiel einen Büro­komplex zu finanzieren. Dann wird der Fonds geschlossen.

Wenn die Objekte immer voll vermietet sind und die Miet­preise stimmen, kann der Kauf von Anteilen eines geschlossenen Immobilienfonds äußerst lohnens­wert sein. Wenn nicht, drohen hohe Verluste, weil es keine weiteren Fonds­objekte gibt, die das ausgleichen können. Damit ist die Risikostreuung geringer als bei offenen Fonds. Außerdem laufen die geschlossenen Fonds in der Regel über zehn und mehr Jahre und sind vor Ablauf der Mindest­lauf­zeit nur mit Verlusten künd­bar. Beteiligungen sind meist auch erst ab 5.000 Euro oder mehr möglich. Auch sind die Kosten mitunter sehr hoch.

Geschlossene Immobilienfonds sind sehr viel unflexibler als offene, auch das Risiko und die Kosten höher. Wenn Du Beton und Steine in Deinem Depot beimischen möchtest, schau Dir lieber die offenen Fonds an. Auch die kannst Du zwar nicht so schnell verkaufen wie beispielsweise einen Aktienfonds, trotzdem sind sie flexibler, günstiger und streuen das Risiko breiter.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Immobilien können eine interessante Beimischung im Depot sein.
  • Offene Immobilienfonds investieren das Geld vieler Anleger:innen in viele Immobilien. Die Anleger:innen erwerben Anteilscheine, die sie nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten jederzeit verkaufen können
  • Mit Fonds kann Du schon mit geringen Summen starten. Auch Fondssparpläne sind möglich.
  • Offene Immobilienfonds bringen höhere Renditen als Anleihen und geringere als Aktien. Die Kursschwankungen sind relativ gering. Sie gelten als risikoarm.
  • Geschlossene Immobilienfonds sind unflexibler. Sie haben eine Laufzeit von zehn und mehr Jahren, aussteigen kannst Du vorher nur mit Verlust. Die Chancen sind mitunter höher als bei offenen Fonds, die Risiken aber auch. Außerdem sind die Kosten höher und Du musst größere Summen investieren.
Jessica Schwarzer

Jessica Schwarzer

Journalistin und Börsenexpertin

Jessica Schwarzer ist Autorin für das finanz-heldinnen Magazin und eine der renommiertesten Finanzjournalistinnen Deutschlands. Ihre Leidenschaft für die Börse hat die gebürtige Düsseldorferin zum Beruf gemacht. Die langjährige Chefkorrespondentin und Börsenexpertin des Handelsblatts (2008 bis 2018) arbeitet heute selbstständig als Journalistin und Moderatorin. Sie hat mehrere Bücher über die Psychologie von Anlegern und Investmentstrategien geschrieben. Die deutsche Aktienkultur ist ihr eine Herzensangelegenheit, für die sie sich auch mit Vorträgen und Seminaren stark macht.
Darüber hinaus schreibt sie eine wöchentliche Kolumne bei onvista.de, einem der meistbesuchten Finanzportale in Deutschland.

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