Beim Hauskauf schon an Trennung denken

Beim Hauskauf schon an Trennung denken

Wer mit seinem Partner oder seiner Partnerin eine Immobilie kauft, denkt meist nicht daran, dass die Beziehung einmal zu Bruch gehen könnte. Dennoch sollten Verheiratete genau das tun und noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags überlegen, wer in diesem Fall das Haus behalten und die Schulden bezahlen darf.

Verliebt, verlobt, verheiratet. Dieses traditionelle Beziehungsmodell ist auch heute noch beliebt. Ergänzen sollte man es allerdings um den Punkt „geschieden“. Denn die Zeiten, in denen die Ehe tatsächlich ein Bund fürs Leben war, sind vorbei: Allein im Jahr 2019 besiegelten Gerichte in Deutschland etwa jeder dritten Ehe das Aus.

Die finanziellen Folgen sind oft dramatisch. Zwar bietet das Gesetz für solche Fälle recht praktikable Lösungen an: Wer, wie die meisten Paare, ohne Ehevertrag heiratet, lebt im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Was die Partner:innen mit in die Ehe bringen, bleibt ihr Eigentum. Auch bei einer Scheidung. Vermögen, das sie nach der Trauung zusammen erworben haben, muss allerdings aufgeteilt werden – im sogenannten Zugewinnausgleich. Ihm unterliegt dann auch das gemeinsam angeschaffte Familienheim. Und das kann zu erbitterten Streitigkeiten führen.

Ehepaare, die einen Hauskauf planen, sollten sich daher schon vor dem Gang zum Notar ein paar wichtige Fragen stellen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Kläre im Vorfeld, wer im Falle einer Trennung das Haus behalten und die Schulden bezahlen darf 
  • Bestimme klar, wer im Grundbuch als offizielle:r Eigentümer:in eingetragen wird
  • Überprüfe im Falle einer Trennung, ob eine Änderung im Grundbuch notwendig ist
  • Wenn beide Partner:innen im Grundbuch eingetragen sind, gibt es drei Möglichkeiten: Eine:r von Euch bleibt im Haus, das Haus wird verkauft oder es wird eine Teilungsversteigerung durchgeführt
  • Die Entscheidung darüber, wer im Haus bleibt, erfordert eine Einigung beider Parteien und hat Vor- und Nachteile
  • Um Konflikte zu vermeiden und im Falle einer Trennung abgesichert zu sein, solltest Du mit Deinem:r Partner:in im Vorfeld klare Vereinbarungen treffen und gegebenenfalls einen Ehevertrag oder eine andere vertragliche Regelung abschließen

Wer sollte im Grundbuch stehen?

Wenn Du ein Haus gemeinsam mit Deinem Partner oder Deiner Partnerin gekauft hast und sich nun eine Trennung oder Scheidung anbahnt, stellt sich die Frage, wer im Grundbuch eingetragen ist.

Grundsätzlich gilt: Wer im Grundbuch steht, ist offizielle:r Eigentümer:in der Immobilie. Dabei ist es unerheblich, wer das Haus finanziert oder wer den größeren Anteil der Kaufsumme bezahlt hat.

Es empfiehlt sich, bereits beim Kauf des Hauses eine klare Regelung zu treffen, wer im Grundbuch eingetragen wird. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Ihr das regeln könnt. Eine Möglichkeit ist, dass Du und Dein:e Partner:in zu gleichen Teilen im Grundbuch eingetragen werdet. Eine andere Option ist, dass derjenige oder diejenige, der oder die das Haus finanziert hat, als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Im Falle einer Trennung solltet Ihr prüfen, ob eine Änderung im Grundbuch notwendig ist. Habt Du und Dein:e Ehepartner:in Euch darauf geeinigt, dass einer von Euch das Haus behält, sollte die Umschreibung im Grundbuch entsprechend angepasst werden. Hierfür ist ein Notar notwendig.

Es ist empfehlenswert, im Falle eines Hauskaufs und einer möglichen Scheidung bereits im Vorfeld klare Vereinbarungen zu treffen und gegebenenfalls einen Ehevertrag oder eine andere vertragliche Regelung abzuschließen. So können Konflikte vermieden werden und Du bist im Falle einer Trennung abgesichert.

Was passiert mit dem Haus bei einer Trennung, wenn beide im Grundbuch stehen?

Grundsätzlich gilt: Wenn Du im Grundbuch eingetragen bist, bist Du Eigentümer:in der Immobilie. Wenn Du und Dein:e Ehepartner:in zu gleichen Teilen im Grundbuch stehen, gehört die Immobilie Euch beiden zu gleichen Teilen. Wenn jedoch nur eine:r von Euch im Grundbuch eingetragen ist, gehört ihm bzw. ihr allein die Immobilie. Es ist auch möglich, dass die Verhältnisse im Grundbuch als 60/40 oder 70/30 notiert werden.

Solltest Du Dich trennen und beide sind im Grundbuch eingetragen, gibt es drei Möglichkeiten. Eine Option ist, dass eine:r von Euch im Haus bleibt und der oder die andere seine Anteile auf den oder die verbleibende:n Partner:in überträgt. Eine weitere Option ist, das Haus zu verkaufen. Die dritte Option ist eine Teilungsversteigerung, bei der der Nachlass geregelt wird.

Ein:e Partner:in bleibt im Haus

Vorteile

  • Du kannst die vertraute Umgebung behalten und musst nicht umziehen.
  • Wenn Kinder involviert sind, kann es für sie weniger traumatisch sein, in ihrem vertrauten Zuhause zu bleiben.
  • Du kannst auch Kosten sparen, da keine Maklergebühren oder Umzugskosten anfallen.

Nachteile

  • Dein:e Ex-Ehegatt:in hat möglicherweise Schwierigkeiten, eine geeignete Unterkunft zu finden.
  • Es kann zu finanziellen Schwierigkeiten kommen, da Du möglicherweise nicht in der Lage bist, die Hypothek allein zu bezahlen.
  • Es kann auch zu emotionalen Belastungen kommen, wenn Dein:e Ex-Partner:in das Gefühl hat, dass er oder sie das gemeinsame Eigentum nicht mehr nutzen kann.

Wenn Du diese Option in Betracht ziehst, ist es wichtig, dass Du Dir bewusst wirst, dass dies eine dauerhafte Entscheidung ist und es möglicherweise notwendig ist, die Finanzen neu zu ordnen oder das Eigentum später zu verkaufen. Zudem wäre es ratsam, eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, die Eure Rechte und Pflichten klar definiert, um Missverständnisse zu vermeiden. Eine Beratung bei einem Anwalt oder einer Anwältin kann zudem sicherstellen, dass alle rechtlichen Fragen geklärt sind.

Das Haus wird verkauft

Vorteile

  • Finanzielle Entlastung: Der Verkauf des gemeinsamen Hauses kann dazu beitragen, Schulden abzubezahlen und eine finanzielle Grundlage für den Neuanfang zu schaffen
  • Emotionale Heilung: Der Verkauf des Hauses kann dazu beitragen, emotionalen Stress und alte Beziehungsprobleme zu lösen und einen klaren Schlussstrich zu ziehen
  • Neue Möglichkeiten: Der Verkauf des Hauses kann beiden Parteien die Möglichkeit geben, sich eine neue Unterkunft zu suchen, die besser auf ihre individuellen Bedürfnisse und Lebenssituationen zugeschnitten ist

Nachteile

  • Finanzielle Verluste: Wenn der Verkauf des Hauses während einer schlechten Wirtschaftslage oder aufgrund von anderen Marktbedingungen erfolgt, kann es zu finanziellen Verlusten kommen
  • Verlust des Zuhauses: Wenn der Verkauf des Hauses die einzige Option ist, kann es emotional schwer sein, das gemeinsame Zuhause zu verlieren und in eine neue Umgebung umzuziehen
  • Komplexer Prozess: Der Verkauf eines Hauses kann ein komplexer Prozess sein, der viel Zeit und Ressourcen erfordert. Es kann auch schwierig sein, sich auf einen fairen Preis zu einigen, besonders wenn es um die Verteilung des Verkaufserlöses geht

Teilungsversteigerung

Vorteile

  • Eine Teilungsversteigerung kann eine schnelle Lösung sein, um das gemeinsame Eigentum aufzuteilen und die Scheidung zu vollziehen
  • Die Versteigerung sorgt für eine faire Verteilung des Erlöses unter den Parteien und beseitigt jegliche Möglichkeit von Streitigkeiten und Unstimmigkeiten in Bezug auf die Aufteilung des Eigentums
  • Wenn beide Parteien nicht in der Lage sind, das Eigentum durch einen direkten Verkauf oder eine private Vereinbarung aufzuteilen, kann die Teilungsversteigerung eine kosteneffiziente Lösung sein, da die Kosten für den Verkauf des Eigentums von den Erlösen abgezogen werden

Nachteile

  • Der erzielte Verkaufspreis bei einer Teilungsversteigerung kann unvorhersehbar sein und möglicherweise niedriger als der tatsächliche Marktwert des Eigentums
  • Wenn der erzielte Verkaufspreis niedriger ist als die Schulden, die noch ausstehen, kann es zu Verlusten für beide Parteien kommen
  • Eine Teilungsversteigerung kann emotional belastend sein, da sie oft das endgültige Ende einer gemeinsamen Investition darstellt

Es ist wichtig, die Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen und eine gemeinsame Entscheidung zu treffen, die auf den individuellen Umständen und Bedürfnissen beider Partner:innen basiert. Eine offene und ehrliche Kommunikation kann Dir dabei helfen, einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten und die emotionale Belastung zu reduzieren.

Wer muss ausziehen, wenn die Ehe kriselt?

Wenn Deine Ehe kriselt und Du Dich trennen möchtest, stellt sich oft die Frage, wer von Euch ausziehen muss. Hier sind einige wichtige Punkte, die Du beachten solltest:

  • Es gibt kein automatisches Recht auf den alleinigen Aufenthalt in der gemeinsamen Wohnung oder dem gemeinsamen Haus. Du musst Dich mit Deinem:r Ehepartner:in einigen, wer auszieht und wer bleibt
  • Wenn Ihr gemeinsam Eigentümer:innen der Wohnung seid, hast Du sowie Dein:e Ehegatt:in ein Recht auf den Aufenthalt in der Wohnung. Hier müsst Ihr eine Lösung finden, die für beide akzeptabel ist. Ihr könntet zum Beispiel auslosen, wer auszieht, oder Euch auf einen zeitlich begrenzten Wechsel einigen
  • Wenn nur eine:r von Euch im Mietvertrag steht, hat der- oder diejenige das alleinige Recht, in der Wohnung zu bleiben. Der bzw. die andere muss ausziehen. Wenn Ihr beide als Eheleute im Mietvertrag steht, hat jede:r ein Recht auf den Aufenthalt in der Wohnung
  • Es ist wichtig, dass Du in dieser schwierigen Situation mit Deinem:r Partner:in redest und versuchst, eine Lösung zu finden, die für beide Seiten fair ist. Wenn Ihr nicht allein weiterkommt, kann auch eine Mediation oder eine rechtliche Beratung helfen

Wer haftet nach einer Trennung für Schulden auf dem Haus?

Grundsätzlich immer der, der den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Da Banken bei normalen finanziellen Verhältnissen meist darauf bestehen, dass beide Partner:innen signieren, sind streng juristisch auch beide in der Pflicht – und müssen dafür sorgen, dass die Raten regelmäßig beglichen werden.

In der Praxis sind die Dinge oft komplizierter, zum Beispiel, weil ausgerechnet der bzw. die Hauptverdiener:in auszieht, also die Person, die in der Vergangenheit für die Tilgung aufkam. In diesem Fall muss sich das scheidungswillige Paar intern auf einen Ausgleich verständigen. „Hat der oder die im Haus wohnen bleibende nicht die Mittel, die Hälfte der Annuität zu übernehmen, wird er:sie meist auch der- bzw. diejenige sein, der:die einen Unterhaltsanspruch hat“, sagt Schiedermaier. „In diesem Fall muss das Gericht den Wohnwert des Familienheims bei der Berechnung des Trennungsunterhalts berücksichtigen und die Unterhaltszahlungen entsprechend niedriger ansetzen.“ Etwas anderes gilt, wenn die Partner:innen finanziell ebenbürtig sind. Dann müssen beide ihren Anteil am Schuldendienst leisten. Zusätzlich steht der ausgezogenen Person eine Nutzungsentschädigung zu, weil sie den halben Miteigentumsanteil nicht mehr bewohnen kann.

Wem gehört die Immobilie nach der Scheidung?

Immer der Person, die im Grundbuch steht. Sind das beide Partner:innen, stellt sich die Frage, wer das Haus behalten und den oder die andere:n auszahlen kann, will oder muss. Einigen sich die Partner:innen nicht oder fehlen die nötigen Mittel, muss die Immobilie verkauft oder vermietet werden. Der letzte Fall ist eigentlich nur für Paare sinnvoll, die trotz der Scheidung noch miteinander sprechen. Denn in dieser Konstellation teilen sich die beiden sowohl die Mieteinnahmen als auch die Kosten, die das Haus verursacht. Ein solches Projekt zu betreiben, wenn man sich eigentlich die Augen auskratzen will, ist nicht empfehlenswert.

Partnerschaften ohne Trauschein machen Probleme

Während das Gesetz die Rechte von (geschiedenen) Ehepaaren relativ klar regelt, behandelt es Unverheiratete grundsätzlich wie Fremde. Wer mit seinem bzw. seiner nichtehelichen Partner:in das Abenteuer Hauskauf angehen will, muss sich also eigene Sicherheiten schaffen. „Wichtig ist es vor allem, genau zu dokumentieren, wer wie viel Geld und welche Eigenleistung in das Haus investiert hat“, sagt Anwältin Schiedermaier. Denkbar sei es zudem, den Immobilienkauf durch einen Gesellschaftsvertrag juristisch abzusichern. Hierzu gründen die Partner:innen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und werden dann gemeinsam ins Grundbuch eingetragen. „Der Vorteil einer solchen Gestaltung ist, dass sowohl Verwaltungsregeln als auch die Modalitäten für die Auflösung der Gesellschaft vom Grundsatz her gesetzlich geregelt sind“, sagt Schiedermaier. Ein Königsweg für alle sei das Modell aber nicht. „Wer mit einer GbR liebäugelt, sollte sich in jedem Fall zuvor beraten lassen“, so die Juristin.