Immobilieninvestment – Alternativen zum Eigenheim

Immobilien sind vor allem in Zeiten steigender Inflation eine sichere Bank für Investor:innen. Doch es gibt mehr Möglichkeiten, in „Betongold“ zu investieren als die vermietete Eigentumswohnung.

Mit dem Investment in Immobilien liebäugeln viele Investor:innen. Dabei denken sie in erster Linie an ein Objekt zur Vermietung. Eine gute Idee, wenn man an Renditen zwischen 4 und 6 Prozent denkt, die Immobilienmakler:innen gerne in Aussicht stellen. Ob solche Renditen erreichbar sind, hängt jedoch von vielen Faktoren ab und ist für Investor:innen meist schwer zu kalkulieren. Spielst auch Du mit dem Gedanken, in Immobilien zu investieren, solltest Du folgende vier Alternativen abwägen.

1. Kaufen und Vermieten

Der Klassiker für Investor:innen: Ein Haus oder eine Wohnung kaufen und durch die Vermietung einen regelmäßigen Cashflow generieren. Geschickt angestellt, finanziert sich das Investment quasi von selbst. Nämlich dann, wenn die Mieteinnahmen mindestens die monatlichen Raten für Zins und Tilgung Deines Immobiliendarlehens decken. Am Ende der Laufzeit gehört Dir die Immobilie, in der Du dann entweder mietfrei den Ruhestand verbringen kannst, oder du besserst Deine Rente durch die Mieteinnahmen auf.

Doch der Plan geht nur so lange auf, wie der Mietspiegel mindestens auf dem Ursprungsniveau bleibt, keine Mietausfälle drohen und keine unvorhergesehenen Kosten für die Erhaltung entstehen. Hinzu kommt, dass die Immobilienpreise insbesondere in Ballungszentren und in den Speckgürteln der Großstädte so hoch sind, dass eine weitere Steigerung kaum realistisch erscheint. Ob die angestrebte Rendite nach den 25 bis 30 Jahren, die eine Baufinanzierung im Schnitt läuft, tatsächlich erreicht werden kann, ist also alles andere als sicher. Vom Aufwand, der Dir als Vermieter:in bevorsteht, einmal ganz abgesehen. Du musst für Deine Mieter:innen ansprechbar sein, dich ggf. um Handwerker:innen kümmern und Streit zwischen Mietparteien schlichten. Hinzu kommen die jährlichen Nebenkostenabrechnungen, die erstellt und abgerechnet werden müssen.

2. Immobilienaktien

Als Aktionär:in bist Du Miteigentümer:in eines Unternehmens, in diesem Fall von Immobiliengesellschaften, die ihre Gewinne aus der Vermietung, Verpachtung oder dem Verkauf von Immobilien und Grundstücken generieren. Dazu gehören unter anderem Immobilienmakler:innen und Wohnungsbaugesellschaften.

In den vergangenen Jahren sorgten steigende Kaufpreise und Mieten sowie der Niedrigzins für attraktive Aktienkurse. Über fünf Jahre (Stand: 11.2.2020) legte der Deutsche Immobilienaktienindex DIMAX um knapp 80 Prozent zu.

Der Vorteil von Immobilienaktien im Vergleich zum Direktkauf ist ihre Liquidität. Eine Aktie lässt sich börsentäglich verkaufen, sodass Du im Fall der Fälle ohne großen Aufwand an Dein investiertes Vermögen kommst. Ein Haus lässt sich in der Regel nicht ohne weiteres veräußern, zumal hohe Strafzinsen drohen, wenn ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Außerdem hast Du als Aktionär:in die Chance, schon mit kleineren Summen vom Immobilienboom zu profitieren. Aufgrund ihrer hohen Volatilität brauchen Anleger:innen allerdings starke Nerven und eine hohe Bereitschaft, Verlustrisiken einzugehen.

3. Immobilienanleihen

Im Gegensatz zur Aktie wirst Du mit einer Anleihe kein:e Miteigentümer:in, sondern Kreditgeber:in für das Unternehmen, das die Anleihen herausgibt. Die Anleihe hat eine feste Laufzeit und zahlt während dieser einen regelmäßigen Zins an die Investor:innen. Am Ende der Laufzeit gibt es das eingesetzte Vermögen zurück.

Die Grundidee hinter Immobilienanleihen ist die Besicherung des Investments mittels Grundpfandrecht. Das bedeutet, dass der Investor bzw. die Investorin als Eigentümer:in im Grundbuch geführt wird und im Fall, dass der bzw. die Emittent:in in Schieflage gerät, die Immobilie verwerten kann. Dies ist allerdings in den allermeisten Fällen bei den Anleihen für Kleinanleger:innen nicht der Fall. Sie müssen damit rechnen, dass sie im schlechtesten Fall ihr gesamtes Investment verlieren.

4. Immobilienfonds

Mit Immobilienfonds investierst Du nicht nur in eine einzelne Aktie, sondern in einen ganzen Korb. Das hat den Vorteil, dass das Verlustrisiko automatisch auf mehrere Schultern verteilt wird – Du brauchst Dich um die Diversifikation also nicht selbst zu kümmern. Die meisten Fonds investieren in Gewerbeimmobilien, also Bürogebäude, Hotels oder Einzelhandelsobjekte.

Bei Immobilienfonds unterscheidet man in offene und geschlossene Fonds. Der Vorteil offener Fonds ist, dass Anteile, wenn nötig, börsentäglich verkauft werden können. Das Fondsvermögen ist nicht begrenzt, d.h., es steigt mit jedem und jeder zusätzlichen Anleger:in. Anders verhält es sich bei geschlossenen Fonds. Hier werden die Anteile einmalig verkauft. Sind alle Anteile vergeben, wird der Fonds geschlossen. Eine Rückgabe der Anteile ist nur am Ende der Laufzeit möglich. Dann werden die Objekte im Fonds verkauft und der Erlös wird an die Anteilseigner:innen ausgeschüttet.

Geschlossene Immobilienfonds sollten nur Anleger:innen in Betracht ziehen, die über die gesamte Laufzeit – meist länger als zehn Jahre – nicht auf das Vermögen angewiesen sind und im Zweifelsfall mit einem Totalverlust umgehen können. Offene Immobilienfonds galten auch für Kleinanleger:innen lange Zeit als sichere Bank. Bis zur Finanzmarktkrise, als einige Fonds, darunter auch die etablierten Schwergewichte am Markt, vorübergehend geschlossen werden mussten.