Mehrgenerationen: Alle unter einem Dach

Mehrgenerationen: Alle unter einem Dach

Wenn Großeltern, Kinder und Enkelkinder zusammenziehen, bringt das nicht nur Vorteile im Alltag mit sich. Das Modell Mehrgenerationenhaus spart auch Steuern.

Vater, Mutter, Kind – Oma und Opa. Und alle leben einträchtig gemeinsam in einem großen Haus. Was zu früheren Zeiten völlig normal war, weckt auch heute wieder Begehrlichkeiten bei vielen Deutschen. Der Wunsch, mit der Großfamilie zusammenzuleben, steigt. Nach Zahlen des Meinungsforschungsinstituts YouGov würden 44 Prozent der Bundesbürger gern mit mehreren Generationen zusammenleben.

Der demografische Wandel und die damit verbundenen ökonomischen Zwänge lassen diese Wohnform wieder mehr in den Fokus rücken. Solche Familien-WGs haben insbesondere den Vorteil, dass sich die Generationen gegenseitig bei der Kinderbetreuung und der Pflege unterstützen können. Doch das ist längst nicht alles. Es gibt auch handfeste finanzielle Vorteile: Die Familie kann eine Menge Steuern sparen, wenn sie den Kauf des Hauses richtig einfädelt. Die Strategie: Oma und Opa mieten ihr künftiges Domizil von ihren Kindern und diese werden Alleineigentümer des Mehrgenerationenhauses (MGH). Die Kinder müssen die Mietzahlungen ihrer Eltern dann zwar versteuern, in ihrer Rolle als Vermieter können sie zugleich aber deutlich mehr Kosten von der Steuer absetzen, als wenn sie „nur“ Eigenheimbesitzer wären. Sämtliche Aufwendungen, die mit Erwerb und Instandhaltung der Wohnung im Zusammenhang stehen, sind als Werbungskosten abzugsfähig: Kreditzinsen für die elterliche Wohnung, Renovierungsmaßnahmen, Betriebskosten sowie die Abschreibung der Wohnung – 2 Prozent des Verkehrswertes des Gebäudes pro Jahr (siehe Musterrechnung). Zum Vergleich: Als Eigentümer darf man dem Fiskus für Renovierungs-, Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen gerade einmal 20 Prozent des Handwerkerlohns – maximal 1.200 Euro im Jahr – in Rechnung stellen. Materialkosten bleiben außen vor. Zinsen und Abschreibung sind ohnehin tabu.

Ein zusätzlicher Vorteil der Mietstrategie: Die Kinder können mit Verlusten, die sie möglicherweise mit der Vermietung erzielen, auch die Steuern für ihr sonstiges Einkommen drücken. Im Klartext: Sind die Werbungskosten für die Wohnung höher als die eingenommene Miete, dürfen die Vermieter diese Verluste komplett mit anderen Einkünften wie zum Beispiel dem Gehalt verrechnen. Die Gesamtsteuerlast sinkt dadurch.

Wichtige Spielregeln

Damit die Strategie aufgeht, muss sich die Großfamilie aber an ein paar Spielregeln halten. Vor allem müssen die Vermieter darlegen können, dass sie auf lange Sicht wirklich Gewinne erzielen wollen und das ganze Modell nicht nur als Verlustbringer existiert. Solch eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt der Fiskus indes automatisch, wenn die Warmmiete (Kaltmiete zuzüglich Betriebskosten) mindestens 66 Prozent der marktüblichen Taxe beträgt.

Das Mietverhältnis sollte außerdem auch insgesamt so gestaltet sein, wie es unter Fremden üblich ist. Mieter und Vermieter schließen also schriftlich einen offiziellen Mietvertrag – Mustervordrucke gibt es beispielsweise beim Mieterbund -, die Vermieter rechnen jährlich die Betriebskosten ab und die Mieter überweisen das Entgelt per Dauerauftrag.

Ebenfalls zu beachten: Alle Ausgaben, die für das gesamte Haus anfallen – Dach-, Treppenhaus- oder Gartenarbeiten -, müssen die Vermieter für das Finanzamt konkret den einzelnen Wohneinheiten zuweisen können. Und auch in Bezug auf die Kreditzinsen will der Fiskus nachvollziehen, welche Zahlungen für die Mietwohnung fällig werden. Es kann sich daher anbieten, die finanzielle Abwicklung für beide Objekte über zwei getrennte Konten laufen zu lassen. Großfamilien, die mit dieser Strategie liebäugeln, sollten die Einzelheiten gut mit ihrem Steuerberater besprechen.

So sponsert der Fiskus das Wohnkonzept der Großfamilie

Ein Ehepaar vermietet die untere Wohnung in seinem Mehrfamilienhaus an die Mutter respektive Schwiegermutter. Sie zahlt eine Warmmiete von 500 Euro. Der Betriebskostenanteil beträgt 150 Euro im Monat. Der anteilige Kaufpreis für die Wohnung beträgt 110.000 Euro. Davon entfallen 75.000 Euro auf den Gebäudeanteil. Der auf diese Wohnung entfallende Darlehensanteil beträgt 100.000 Euro. Vor dem Einzug haben die Eheleute auf eigene Kosten die komplette Wohnung neu tapezieren und streichen lassen und ein neues Bad eingebaut.

Einkünftein Euro
Warmmiete 6.000
hiervon abziehbare Werbungskosten
Zinsen p. a.4.000
Abschreibung (2 Prozent des Gebäudes)1.500
Betriebskosten1.800
Renovierungsmaßnahmen5.000
Honorar für den Steuerberater850
erzielter Verlust (Einnahmen abzüglich Werbungskosten) -7.150
Steuerersparnis* 2.502,50

* bei einem unterstellten Steuersatz von 35 Prozent

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