Ohne Stress ins eigene Haus

Ohne Stress ins eigene Haus

Baugeld ist so günstig wie nie, gleichzeitig gehen die Immobilienpreise durch die Decke. Warum es sich trotzdem lohnt, jetzt ins Eigenheim zu investieren – und welche Regeln dabei wichtig sind.

Edles Parkett, rauchblaue Wände, skandinavische Möbel – eigentlich keine unerfüllbaren Wünsche. Wer jedoch, wie die meisten Deutschen, zur Miete wohnt, tut sich oft schwer, solche Wohnträume umzusetzen – vor allem, wenn der Eigentümer Teppichböden, Eicheneinbauten und weiße Raufasertapeten bevorzugt.

So ist es nur verständlich, dass die meisten Mieter hoffen, irgendwann einmal ein Eigenheim zu besitzen. Laut Interhyp-Wohntraumstudie 2016 hegen drei Viertel aller Mieter diesen Wunsch, bei Mietern mit Kindern sind es sogar 90 Prozent. Doch wann ist der richtige Zeitpunkt, sich den Traum vom Haus zu erfüllen?

Wenn nicht jetzt, wann dann?

Max Herbst, Inhaber der unabhängigen FMH-Finanzberatung in Frankfurt, hat darauf eine klare Antwort: „Wer kaufen will und wenigsten etwas Eigenkapital besitzt, sollte sich möglichst schnell nach einer passenden Immobilie umsehen.“ Für die Eile gibt es mehrere Gründe.

Erstens: die niedrigen Zinsen. Wer heute ein Darlehen über 250.000 Euro aufnimmt, zahlt bei einer Zinsbindung von 15 Jahren im Schnitt bei 75 Prozent Beleihung 1,85 Prozent Zinsen. Der Beleihungswert ist der Anteil am Gesamtpreis, der nicht durch Eigenkapital aufgebracht wird. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung fließt, desto geringer ist das Risiko einer Überschuldung und desto günstiger sind die Kreditkonditionen. Empfohlen werden üblicherweise 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten.

Der zweite Grund ist die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt. Der ist so gut wie leergefegt, attraktive Objekte sind heiß begehrt. „Das knappe Angebot und die weiterhin starke Nachfrage werden dafür sorgen, dass die Preise, gerade in begehrten Lagen, weiter steigen“, warnt Herbst. Last but not least spricht einiges dafür, dass die Niedrigzinsphase sich ihrem Ende zuneigt und Finanzierungen mittelfristig wieder teurer werden.

Schritt für Schritt ins Traumhaus

Es ist eine Sache, beim Hauskauf keine Zeit zu verschwenden. Eine gute Planung ist aber dennoch unerlässlich. Beginnen sollten angehende Eigenheimbesitzer stets mit einem ehrlichen Kassensturz. Welche Einnahmen, welche Ausgaben hat die Familie? Wie sicher ist der Job des Hauptverdieners? Wie hoch sind die Ersparnisse? Sind Erbschaften zu erwarten? Welche monatliche Tilgungsrate kann ich mir leisten?

Steht das Budget fest, stellt sich Frage Nummer zwei: Welche Ansprüche hat die Familie – und gibt es ein Objekt, das diesen Wünschen entspricht? Immerhin: Wer ein Familienheim erwirbt, dass er selbst bewohnen und irgendwann vererben will, braucht sich über die Gewinne oder Verluste, die ein Verkauf einbrächte, keine Gedanken machen. „Wichtiger ist, dass sich das Objekt finanzieren lässt und Lage, Größe und Ausstattung zum persönlichen Bedarf passen“, sagt Herbst.

Ist die Wunschimmobilie identifiziert, folgt Stufe drei. Es gilt, eine Bank zu finden, die den Kauf finanziert. „Käufer, die heute ein Darlehen abschließen, sollten versuchen, sich die aktuellen Niedrigzinsen möglichst lange festschreiben zu lassen“, rät Finanzierungsexperte Herbst. Zwar könne derzeit niemand genau sagen, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden. „Dass wir in zehn, fünfzehn Jahren noch immer das niedrige Niveau von heute haben werden, erwartet aber niemand.“ Der Experte rät daher, möglichst eine Zinsbindung von 20 Jahren zu vereinbaren. „Das verteuert den Kredit nur unwesentlich und schafft Planungssicherheit, die gerade für junge Familien wichtig ist.“

Langfristige Planung ist das A und O

Die sicherste Lösung, um die Unwägbarkeiten späterer Anschlussfinanzierungen auszuschließen, sind sogenannte Volltilgerdarlehen, bei denen die Zinsen über die gesamte Laufzeit des Kredits festgeschrieben sind. Solche Verträge sind zwar meist nicht besonders flexibel, bei Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren können Kunden aber zumindest ab dem elften Jahr kostenfrei Sondertilgungen vornehmen.

Um innerhalb der vereinbarten Laufzeit den gesamten Kredit abzubezahlen, sind die Monatsraten bei den derzeitigen Kreditbeträgen meist relativ hoch. Insgesamt sind Volltilgerdarlehen in Zeiten niedriger Zinsen aber noch immer vergleichsweise günstig zu haben (siehe Beispielrechnung) und bieten hundertprozentige Zinssicherheit für alle, die sich keine Sorgen über Restschulden und deren Tilgung machen wollen.

Beispielrechnung

Alexander und Lisa Müller haben für sich und ihre dreijährige Tochter Mia ein Haus gekauft. Der Preis liegt bei 300.000 Euro, 250.000 davon sind darlehensfinanziert. Zusammen kommt das Paar auf ein Familieneinkommen von 2900 Euro (netto). Ein Volltilgerdarlehen für das Eigenheim wäre bei einer Zinsbindung von 20 Jahre fest und 3 Prozent Tilgung zu einem Effektivzins von 2,10 Prozent zu haben (Stand 24.01.2018). Die monatliche Rate läge bei 1.055 Euro, die Restschuld nach 20 Jahren nur bei 64.000 Euro. Diese Summe ist so überschaubar, dass eine Anschlussfinanzierung keine Probleme mehr bereiten sollte.

Quelle: FMH Finanzberatung

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